上海四大CBD——后滩_虹桥_东外滩_南翔，到底失败在哪儿？

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via.环线房产咨询

实探！上海最失败的四大CBD。

后滩

可能是浦东发展中较为”失败“的一个CBD，至少与前滩对比 很大。

如今的前滩商务楼林立，写字楼出租率一说在92%，是从荒滩中快速崛起的一个CAZ奇迹！

前滩的名声如雷贯耳，把后滩完全盖住了，让后滩一点存在感都没有。

其实后滩的定位比前滩还要高，传言曾经是上海市府的预搬迁圣地；

后滩CBD规划比前滩更早、天际线更高，在前滩规划之前后滩的浦江耀华商务区就已横空出世了。

后滩还首创了上海”九宫格“概念，即后滩九宫格，后来才有了前滩九宫格、金桥九宫格。

可惜后来的发展不太如人意，首先是市府没来，相关规划就按下了暂缓键，发展 与前滩越拉越大。

上海仅搬迁了1/3的行政机构到世博村路，而后滩因为要做土地预留就短暂牺牲了开发。

而已开发的项目中有的烂尾、有的被拍卖，有的因为收购问题一直耽误；

加之缺乏轨交的支持，都导致后滩CBD难以发展起来，被前滩反超。

后滩地铁上盖项目环通商业广场地块早在2007年就出让了，比前滩首宗商办地块出让早了6年。

可是由于项目卷入 先是沉寂十年再遭疫情重击，一晃十几年过去了才慢慢建好。

环通商业广场至今没有完全开业，保持超低的商办入住率，冷冷清清的。

坐拥黄浦江一线江景的“莲花楼”君康金融广场，不幸在2022年经历了一场拍卖风波。

背后操盘手更迭后，使得君康金融广场的招商之路愈发坎坷。

除了杉杉总部外，大部分办公空间都在被闲置：

后滩最高的地标建筑当属SK大厦了，早在2011年地块就出让了，开发也比前滩早。

但是这个项目一晃也是十几年过去了，进度 缓慢，周边居民甚至形容“慢得快成烂尾楼了”：

至于那个后滩九宫格，除了降级开发一些公寓外，多个地块已被杂草吞噬，要是早个十年开发不至于变成这样：

世博后滩区域最遗憾的是克虏伯不锈钢厂地块项目，因收购开发的纷争错失了打造百万方商办的机会。

马来西亚首富郭鹤年曾有意将这个大地块打造成为一个百万方商办区。

可惜与陆家嘴达成的开发方案并未得到相关部门的认可。

2017年后相关开发陷入僵局，最终这片热土改头换面化身为世博文化大公园。

后滩CBD 缺乏轨交支持，现状还是一条7号线，19号线尚在来的路上，不敌前滩的多轨枢纽。

在后滩CBD开发停滞期间，前滩凭借着良好的运气迅速发起猛攻，蚕食了后滩的资源、取代了其优势。

真可谓”浦江前滩拍后滩，后滩死在沙滩上“。如今后滩CBD人气稀少，办公出租率远低于前滩。

可以说，前滩的成功开发完全挤压了后滩的商务空间，发展受到了很大的影响。

根据后滩 的规划调整，住宅用地的比例已大幅提升，以后商办的开发将出现很大的缩水：

调整前后滩商办建筑面积是44.63万m²，调整后减少到17.07万m²，大幅减少61.75%；

调整前住宅建筑面积是16.84万m²，调整后增加到46.38万m²，大幅增加175.42%。

随着住宅的大量填充，以后的后滩CBD是不是会更加失去竞争优势呢？

像后滩这样规划早、建设晚被耽误的CBD还有很多，如进展缓慢的龙阳路TOD、迟到多年的真如CBD。

陆家嘴北滨江的办公楼受制于14、18号线的开通晚也是建得很晚，目前空置率比后滩、真如都要高。

虹桥

商务区的辉煌止步于房企大军撤退的2020年，这几年迅速走了下坡路。

实地走访发现，虹桥商务区的体感空置率在65%-85%，远高于外界所知的45%，实际情况比大家想象的更为严重！

虹桥商务区存在很多整栋空置的办公楼，规模很大，以恒大虹桥国际、经伟商务官邸为代表。

其中恒大虹桥国际是许老板在上海最大的烂尾楼，项目包含7栋写字楼、5栋酒店，还有钻石商务体，总体量54万方，是虹桥最大的商务体，结果全烂了。

目前这个项目依然被围挡遮了起来，台阶长满了杂草，里面没有任何一家企业办公：

上海本土房产商经伟在虹桥开发的商务官邸大面积空置和烂尾中， 糟糕。

其在兰虹路北侧的叠加商墅和总部独栋商务官邸工地已停工许久， 的钢筋锈迹斑斑：

上述项目南侧经伟开发的虹桥商务核心区2期办公大楼还没施工完就荒废了，工地已被封闭：

经伟在衢虹路两侧打造的经伟汇商务官邸，除仅看到一家健康类企业入驻外，近30幢都在整栋空置中。

衢虹路南侧的商务官邸同样没施工完，工地有些地方已被种上了菜：

虹桥商务区的办公楼还存在很多整层空置的情况，以旭辉、中骏、隆视、宝业、阿里中心为代表。

这些办公楼整幢只有某一层有一两家企业办公，其他楼层全部空置。

之前我们总说房企走后虹桥CBD出了很大的问题，没想到现在比之前的情况更加严重了。

可能再也没有人鼓吹大虹桥了，那些吹捧大虹桥的人不是蠢就是坏。

自从去年旭辉把位于虹桥的总部大楼出售后，其办公楼已是一片狼藉，整层空置或被查封的 多。

比如旭辉36号楼多个楼层已在2022年9月被贴上了封条；

旭辉12号楼1至7层都没有企业办公，全是今年4月新贴的封条，属于整层查封状态：

中骏是最后坚守在虹桥商务区的一家民营房企，不过自去年开始也在甩卖办公楼了，顶不住了。

中骏办公楼也是很多楼层空置，写字楼租不出去门口已长上了小草，里面乱糟糟的：

隆视广场共2幢办公楼，原为乐视持有的资产，2号楼在2017年卖给了融创；

而1号楼除了第五层有一家海隆石油公司入驻外，其它楼层全部空置中，几乎相当于整栋空置了：

来自绍兴的房企宝业本来想把总部搬到虹桥的，还好没来。

其位于虹桥商务区的上海宝业中心办公楼近7成都在空置中，租金降到了3.5元也没能租出去。

其它房企把总部撤走后办公楼空置率也是高得吓人，富力中心、协信中心、正荣中心等都有较大的空置。

阿里巴巴曾经也想把一部分业务搬到虹桥的，结果没来，阿里中心造好后成了一个普通众创空间，加剧了虹桥商务区的空置。

虹桥CBD的打造适应了房企频繁出差的要求，所以之前吸引了全国各地的房企前来设置总部。

不过随着这几年行业的深度调整，大佬们一个个都离去了，让虹桥CBD很受伤。

他们走了可能也是好事，让虹桥商务区迎来了腾笼换鸟的机会。

比如经伟商务官邸西侧19日新开工了一个闵行重大产业项目——诺力上海国际总部；

前湾、徐泾很多重大项目也都在落地，在打造新的总部经济；

另外虹桥还搞了一个 法务区，吸引了很多法律相关的机构入驻，希望虹桥可以二次崛起！

东外滩

是杨浦的CAZ，建的每一个CBD都有自己的小插曲。

有的永远停留在规划中，有的迟到了很多年才建好，有的还在建，东外滩几乎成了一个烂尾基地，商务发展显得很“失败”。

东外滩烂尾最狠的是八埭头园，早在2008年就完成了土地出让，结果2018年才开始动工。

如今3幢住宅虽然建起来了，但是当初规划配建的商务楼连影子都没有，现在工地是这样的：

如果说八埭头是东外滩“1号项目”的话，那么东方渔人码头就是“2号项目”，这哥俩都是“出师不利”。

渔人码头2004年就审批通过了，2007年开始动工，曾扬言要作为上海世博会的同步配套项目。

结果世博会2010年举行的时候它还在施工，直至2014年才勉强完成一期，商业项目更是拖到了2017年。

现在渔人码头国际中心办公楼建起来了，可惜里面入驻的企业一是数量少、二是能级不高。

东方渔人码头国际中心地标办公楼

该地标办公楼能拿得出手的企业就这几家：

其中打头的弘久实业集团还是东方渔人码头的投资开发有限公司。

东外滩打造的另外几栋总部办公如‌上海水产、山东黄金、中建海龙科技、中国节能全是国企；

山鹰国际、利安人寿、阳光控股等也都带有一定的国企背景。

再往东走，就是处在滨江的交通运输部上海打捞局、东海救助局等一些行政部*机构了。

可以说，东外滩商务区的打造没有体现出国际化的开放理念，没有外国企业就不叫国际商务区。

跟南京西路对比，东外滩总是少了一些“洋气”。

而且东外滩的商务楼就那么几幢，商务密度不高，办公和商业都是偏向冷清，国际时尚中心人很少。

这也可能是缺乏地铁的原因，12号线离滨江CBD太远了，18号线辐射又有限，带来不了更多资源的交互。

历史上杨浦滨江都是工业区，里弄住宅也多， 缓慢耽误了开发的进程。

东外滩错过了 十年代改革开放、21世纪滨江CBD最为黄金的发展机遇，也错失了打造江景豪宅的最佳时机。

很遗憾东外滩没有成为杨浦的“漕河泾”，产业的弱化致使杨浦过去十年GDP增速在全市垫底。

不过在未来这个僵局会被打破，抖音、美团、B站“三巨头”位于杨浦滨江的产业办公项目都开工了：

杨浦滨江三巨头

过去一再失足的东外滩，或将以一种全新的姿态站在滨江CBD群中，迎来华丽蜕变与重生！

南翔CBD

上海失败的CBD不只在市区，郊区也有。

是 个打造郊CBD的地方，是近郊CBD的代表，可惜由于多种原因烂尾了，成了未竟之殇。

没有地铁、被市区CBD虹吸，又遭到嘉定新城远香湖CAZ的打压，南翔CBD几乎胎死腹中。

南翔CBD围绕银翔湖而建，这一片完全是一个轨交盲区，公交车还少，不骑个电瓶车上班都成问题。

之前南翔培育和引进的米哈游、鹰角网络、莉莉丝游戏等独角兽企业被漕河泾一锅端了，全被抢走。

再加上真如CBD、桃浦智创城又开发了大量的商办，吸引了南翔的一部分企业过去办公。

致使南翔CBD还没起飞翅膀就断了，被市区虹吸得很严重。

现在南翔银翔湖边上的商办有的停工了，有的还在缓慢施工中；

有的改成酒店式公寓住上了居民，有的建好后入住的企业没有几家，空置率很高，成了开发失败的CBD范本。

海伦堡爱ME城市的公寓已住上人，但办公楼却还在慢慢施工中，从2015年开盘至今已过去了9年：

新威国际大厦写字楼建好了，但入住率只有两三成；

后排建造的多幢独栋商务别墅几乎全部烂尾，旁边还有一幢停工等待法拍的公寓：

绿茵商业广场开发商跑路后工地荒废、荒草丛生让无数业主心寒，说好的包租20年呢？

烂尾的绿茵商业广场

新华悦都办公楼已改成酒店式公寓全部住上了居民，企业算是来不了了：

万城银座的3栋商业办公楼也早已转型为酒店式公寓，除有个别工作室外多数空间已被居民占据。

5栋商务独栋别墅更是变成了“房东直租”，鲜有企业过来办公：

冰封科技园的两幢办公楼其中一幢全部空置，另一幢虽有15层之高，却仅入驻了12家企业：

南翔CBD是上海近郊CBD发展困局的一个缩影。

G60科创走廊、莘庄CBD等都是空置高企，引进的企业不多，短期难以成长起来。

上海开发遭遇波折和失败的CBD还有很多，而后滩、东外滩、虹桥商务区、南翔CBD无疑是 代表的四个！

不过失败是暂时性的，任何地方的发展都有一个过程，也需要历史机遇，可能下个周期内就建成了。